عوامل موثر بر قیمت مسکن
پادزهر تورم مسکن در اقتصادهای جهان افزایش نرخ بهره بود. براساس داده‌های جدید از بازار مسکن آمریکا و اروپا با افزایش نرخ سود وام بلندمدت مسکن تقاضاها به صورت چشمگیری کاهش یافته و اثر چشمگیری بر روند رشد قیمت مسکن داشته است. باتوجه به اثرگذاری بالای وام مسکن بر قدرت خرید در اقتصادهای پیشرفته، می‌توان برای آن خاصیت دومنظوره درنظر گرفت، محرک تقاضا و مهارگر تورم.
عوامل موثر بر قیمت مسکن
کاهش اشتهای خرید مسکن در کشورهای مختلف جهان دراثر اقدام اخیر بانک مرکزی آمریکا و اروپا در جهت افزایش نرخ بهره بانکی بود که بر روند رشد تورم ملکی اثر کاهنده داشت. در نتیجه وام خرید مسکن کارآمد و پرمصرف در بسیاری از کشورها بازار ملک به سیاست پولی واکنش نشان داد که به‌مثابه تیغی دو لبه در بازار ملک بود.
بررسی‌ها نشان داده بود که ارزش تسهیلات خرید مسکن در بازارهای ملکی به طور میانگین بیش از ۷۵ درصد از قدرت خرید مسکن افراد را پوشش می‌دهد. این وابستگی تقاضا به وام بانکی سبب شده است کاهش نرخ بهره وام سبب تحریک تقاضای خرید خانه در هنگام رکود شدید بازار شود. از طرفی افزایش نرخ بهره وام مسکن در دوره‌ای مثل وضعیت فعلی اقتصاد کشورها که سیاست‌های انبساطی عصر کرونا جهشی در تورم مسکن بود، سبب مهار تقاضای ملکی شود.
حباب قیمت در بازار ملکی
علاوه بر آشفتگی بازار سهام و تنش طاقت‌فرسا و تورم در اقتصاد جهان، ازبین رفتن رونق خرید و فروش در بازار مسکن نیز مساله دیگری است. به باور بلومبرگ یا افزایش سریع نرخ بهره بانک‌های مرکزی در سرتاسر جهان، افزایش هزینه‌های استقراض به معنای مواجه شدن با محدودیت افرادی است که از قبل برای خرید ملک در تلاش بوده‌اند. بازارهای املاک مسکونی پررونق در کشورهایی مثل کانادا، ایالات متحده و نیوزیلند ناگهان بی‌رمق شدند.
نرخ پایین وام مسکن و محرک‌های دولتی عامل رونق بازار مسکن این کشورها بوده است. بر اساس داده‌ها و تحلیل های بلومبرگ امروزه نسبت ترکیبی قیمت به اجاره و قیمت مسکن به درآمد از ۱۹ کشور عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی بالاتر از قبل از بحران مالی ۲۰۰۸ است. این موضوع حاکی از آن است که قیمت‌ها از اصول خود دور افتاده‌اند. اهداف بسیاری از سیاستگذاران مهار قیمت‌های حباب‌دار مسکن است چرا که به دنبال فرونشاندن سریع‌ترین تورم در دهه‌های اخیرند.
از این رو قیمت برخی محصولات فولادی در این دو کشور بر هزینه تمام شده ساخت‌وساز اثرگذار بودند و برخی محصولات مصرفی در حین ساخت‌وساز ازقبیل میلگرد و برخی محصولات کمکی در املاک شخصی از قبیل فنس باغ نوساناتی داشتند.
رکود تا کجا ادامه خواهد داشت؟
با این حال با درنظر داشتن نگرانی بازارها از چشم‌انداز رکود اقتصاد جهان، به دنیال کاهش رشد بازار مسکن ممکن است اثر موجی ایجاد شود و در ادامه رکود اقتصادی عمیق‌تر شود. کاهش قیمت مسکن باعث کاهش ثروت خانوارها می‌شود، تضعیف اعتماد مصرف‌کننده را به همراه دارد و بالقوه باعث محدود شدن توسعه آینده می‌شود.
در سرتاسر جهان ساخت‌وساز و فروش املاک تقویت‌کننده فعالیت‌های اقتصادی هستند. در آمریکا و اروپای غربی با سقوط بازار مسکن بحران مالی ایجاد شد و سیستم‌های بانکی، برای دولت‌ها و مصرف‌کنندکان سال‌های سال مشکل ایجاد کرد. اما با وجود بالابردن استانداردها توسط وام دهندگان و مواجه بودن بسیاری از کشورها با کمبود مسکن فروپاشی اقتصادی به این سبک بعید به نظر می‌رسد.
همچنین پرقدرت بودن بازارهای کار ضربه‌گیر مهمی است. بنا به تحلیل بلومبرگ، بازارهای مسکن نیوزیلند، جمهوری چک، استرالیا و کانادا از حبابی‌ترین بازارهای جهان هستند و از کاهش قیمت‌ها آسیب می‌بینند. پرتغال به خصوص در منطقه یورو آسیب‌پذیر است و بازار مسکن اتریش، آلمان و هلند حباب‌دارند.
بنا به بررسی‌ها و رتبه‌بندی شرکت اس‌اندپی گلوبال در آسیا قیمت مسکن در کره جنوبی نیز در معرض خطر قرار دارد. در خصوص سایر نقاط اروپا، در سوئد درخصوص تقاضای مسکن تغییر چشمگیری رخ داده است. به باور برخی از اقتصاددانان کاهش قابل توجه در بازارهای مسکن دلیل مهمی برای رشد کند احتمالی اقتصادهای توسعه‌یافته است.
افت قیمت مسکن در نیوزیلند
با توقف رشد قیمت در سال ۲۰۲۲ مردم به تکاپو افتاده‌اند. این در حالی است که در ۲۰۲۱ با رشد سالانه حدود ۳۰ درصد قیمت مسکن در نیوزیلند سرسام‌آور بود. این تغییرات در آوریل رخ داد، زمانی که اقدامات جسورانه بانک مرکزی نیوزیلند با تورم آغاز شد و نرخ رسمی را با ۰.۵ درصد افزایش به ۱.۵ درصد رساند. این بزرگترین افزایش در طول ۲۲ سال گذشته بوده است. این نهاد همچنین در ماه مه افزایش ۰.۵ درصدی دیگری اعمال کرد و پیش‌بینی می‌شود نرخ بهره در سال بعد به ۴ درصد برسد. براساس پیش‌بینی اقتصاددانان قیمت مسکن در نیوزیلند در سال جاری با ۱۰ درصد کاهش مواجه است و درنهایت ممکن است افت ۲۰ درصدی نسبت به اوج خود در اواخر ۲۰۲۱ داشته باشد.
کاهش تقاضا در بازار مسکن آمریکا
بر اساس گفته‌های شرکت فدرال وام‌های مسکن آمریکا، افزایش وام مسکن امسال با سریع‌ترین سرعت خود در طول نیم قرن گذشته بوده است. در هفته گذشته میانگین نرخ وام ۳۰ ساله به ۵.۷۸ درصد رسیده که این نرخ بالاترین میزان از ۲۰۰۸ بوده است. در پی این مساله، برای سازندگان و فروشندگان خانه‌های موجود کاهش قیمت اعمال شد چراکه از میزان تقاضا به شدت کاسته شد.
کارگزاری ردفین می‌گوید در ایالات متحده حدود ۲۰ درصد از فروشندگان خانه در چهارهفته منتهی به ۲۲ مه بیشترین کاهش قیمت را از اکتبر ۲۰۱۹ داشته‌اند. در برخی بازارها این نسبت بالاتر هم بوده که سبب تبدیل به مقصدهای جذاب در طول همه‌گیری شده است. شرکت فدرال وام‌های مسکن آمریکا پیش‌بینی می‌کند بعد از افزایش ۱۸ درصدی در سال ۲۰۲۱ قیمت خانه‌های ویلایی در آمریکا رشدی به میزان ۱۰ درصد در سال ۲۰۲۲ و ۵ درصد در سال ۲۰۲۳ داشته باشد.
وبسایت مشاور املاک حقانی
ما در کنار این خدماتی که آنلاین ارائه می دهیم خدمات مشاوره ی تلفنی نیز برای شما ارائه خواهیم داد.
اگر اطلاعات بیشتری نیاز دارید با شماره ی ۰۹۳۷۰۰۰۰۰۳۷ در تماس باشید.
موفق باشید.
